Полное руководство по процессу покупки на Ориуэла Коста и в Испании

Как и в любом финансовом обязательстве, при покупке недвижимости исследование и подготовка играют ключевую роль в успешном старте. Особенно при поиске недвижимости в Ориуэла-Коста выбор правильного агента по недвижимости является первым решающим шагом в этом процессе.

Именно здесь становится важной сила Интернета. В эпоху цифровых технологий этот инструмент стал незаменимым, позволяя людям исследовать практически все в мире. Это особенно полезно для тех, кто живет за границей, но хочет приобрести недвижимость или переехать в Ориуэла-Коста. Это дает им возможность предварительно ознакомиться с рынком недвижимости.

Мы рекомендуем начать поиск, выбирая агентов или агентства недвижимости, которые привлекли ваше внимание в ходе исследований. Однако крайне важно сузить выбор до одного, так как доверие им необходимо для реализации ваших проектов. По этой причине в Mevilla мы гордимся нашими экспертами в своих областях, обладающими знаниями и опытом, необходимыми для поддержания вашего доверия. Доверьтесь нам, чтобы воплотить ваши идеи в жизнь на рынке недвижимости Ориуэла-Коста.

Теперь, когда вы смогли спланировать заранее, вы готовы организовать свою поездку на Коста-Бланка. Если вы решите продолжить планирование во время пребывания в городе, следующим шагом будет координация посещений доступных объектов. Вот несколько ценных советов, которые помогут вам эффективно управлять этими визитами и оптимизировать поиск идеальной недвижимости в Ориуэла Коста:

Совет 1: Важно заранее спланировать и предварительно отобрать объекты, которые соответствуют вашим интересам и потребностям.

Совет 2: После выбора агентства недвижимости и агента, который будет сопровождать вас, позвольте агенту организовать несколько посещений в течение дня, чтобы максимально эффективно использовать ваше время и хорошо разобраться на рынке.

Совет 3: Рекомендуется ограничить количество посещений до примерно 5 объектов в день, чтобы избежать перегрузки и сохранить ясность восприятия. Однако при коротких поездках можно увеличить количество посещений до максимум 10 объектов в день.

Совет 4: Важно оценивать не только сам объект, но и его местоположение. Исследуйте район, чтобы убедиться, что он соответствует вашим предпочтениям и потребностям, таким как близость к пляжу, школам, тишине и другим аспектам.

Совет 5: Если в течение дня вы нашли интересующий вас объект, рассмотрите возможность вернуться туда ночью, чтобы оценить его в разных условиях освещения и окружающей среды.

Совет 6: Важно четко и честно выражать свое мнение во время посещений. Открытое общение с вашим агентом позволит вам получить более точные рекомендации, адаптированные к вашим предпочтениям, что облегчит принятие решений.

Совет 7: Будьте готовы к корректировкам и изменениям ваших предпочтений в процессе поиска. Доверяйте способности вашего агента адаптироваться к вашим потребностям и предоставлять быстрые и эффективные решения. Выбор опытного и адаптивного агента является ключом к успешному поиску недвижимости.

Перед началом важно подчеркнуть, что, хотя это и не указано как конкретный шаг в руководстве, крайне важно убедиться, что вся необходимая документация находится в порядке как до, так и во время вашего визита в Ориуэла Коста. Этот шаг позволит вам оптимизировать время и обеспечить экономическую жизнеспособность вашей покупки.

После изучения различных агентств недвижимости и агентов в интернете, вы будете готовы спланировать свою поездку в Ориуэла Коста и убедиться, что у вас есть все необходимые документы в порядке до вашего прибытия. Важно помнить, что в Испании требуются административные процедуры, поэтому мы рекомендуем проверить, что вся ваша документация в порядке до того, как назначать любые визиты к недвижимости. Это сэкономит вам время в будущем и упростит процесс покупки.

Хотя для иностранных граждан, не являющихся резидентами, которые хотят приобрести недвижимость в Испании, нет специфических ограничений, перед началом процесса покупки необходимо выполнить определенные требования:

ПОДАТЬ ЗАЯВЛЕНИЕ НА N.I.E.

Номер Идентификации Иностранца (N.I.E) — это последовательный идентификационный номер, присвоенный иностранцам, необходимый для выполнения процедур в Испании, таких как открытие банковского счета, получение телефонного номера, работа, учеба и другие.

Если вы планируете из-за рубежа, вы можете подать заявление на N.I.E через испанское консульство. Если вы уже находитесь в Испании, вы можете сделать это лично в полицейском участке или через управляющее агентство.

В Валенсийском сообществе необходимая документация для подачи заявления на N.I.E включает:

• Для владельцев европейских паспортов: предъявить основную страницу идентификации и ее копию.
• Для владельцев других паспортов: предъявить полный паспорт с копией всех страниц, а также две фотографии для документов и две копии формы Ex-15, надлежащим образом заполненные и подписанные.

Действительное обоснование необходимости N.I.E (например, для работы, покупки автомобиля, приобретения недвижимости и т. д.).

ОТКРЫТЬ БАНКОВСКИЙ СЧЕТ В ИСПАНИИ

После получения N.I.E вы сможете открыть банковский счет. Мы предлагаем искать банки, предлагающие услуги для иностранцев, такие как Sabadell, CaixaBank, Santander и Bankinter, среди прочих. Важно отметить, что в Испании необходимо лично посетить отделение, чтобы открыть банковский счет.

Кроме того, другие необходимые требования для открытия счета включают:

• Документ, удостоверяющий личность (например, паспорт или национальное удостоверение личности). Обычно их необходимо предъявить лично.
• N.I.E
• Доказательство наличия средств / Налоговая декларация
• Любой другой документ, который может потребовать банк.

Помимо стандартной документации, может потребоваться доказательство проживания, такое как договор аренды или недавние оплаченные счета. Некоторые банки, например BBVA, могут запросить Сертификат о Нерезидентстве. Чтобы получить его, вы должны оформить его в полицейском участке, что обычно занимает около 10 рабочих дней.
Документы могут потребовать официального перевода на испанский и, если они пришли из-за границы, могут потребовать апостиля. Большинство банков не взимают плату за открытие счета, но вам может потребоваться платить годовую плату за административные расходы, ежемесячно или ежеквартально.

При выборе подходящего банка важно обратить внимание на комиссии, применяемые к входящим и исходящим международным переводам, а также на банковские чеки, которые являются стандартным способом оплаты при покупке недвижимости.

Важно отметить, что, исходя из нашего опыта, были случаи, когда люди упускали значительные возможности для покупки из-за недостаточной подготовки документации заранее. Поэтому мы настоятельно рекомендуем лицам проверять свое правовое, финансовое и налоговое положение перед началом поиска недвижимости в Ориуэла Коста.

В любом случае Mevilla помогает вам управлять этими процедурами расслабленно и комфортно.

Когда вы найдете недвижимость, которая соответствует вашему представлению о идеальном доме, вы перейдете к этапу переговоров в процессе покупки дома у частного владельца. Вот несколько шагов, которые мы рекомендуем рассмотреть на этом важном этапе.

ПОДАЧА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Подавая предложение о покупке, мы всегда советуем делать это письменно (обычно в виде письма с предложением) через вашего агента. В письме должна быть указана предлагаемая цена, предлагаемые условия оплаты и сроки.

Подавая предложение, убедитесь, что вы понимаете, что будет включено в продажу недвижимости, такие как мебель или оборудование. Убедитесь, что вы предлагаете разумное и серьезное предложение; чем серьезнее ваше предложение выглядит на бумаге, тем больше у вас шансов заключить наилучшую возможную сделку.

Подавая предложение, мы видели случаи, когда покупатель решал вести переговоры лицом к лицу с продавцом. Мы заметили, что такие переговоры более личные и менее контролируемые. И когда переговоры ведутся через агента или предложение делается письменно, процесс проходит более постепенно и контролируемо. Исходя из нашего опыта, мы можем подтвердить, что переговоры через агента обычно более выгодны для покупателя при согласовании окончательной цены, особенно благодаря опыту агента в процессе переговоров.

Стоит отметить, что если вы думаете добавить какие-либо особые условия или требования, которые вы хотели бы, чтобы продавец учел перед покупкой недвижимости, эти условия должны быть четко указаны в первоначальном предложении.

ЗАПРОС ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНСПЕКЦИИ

Крайне важно помнить, что до, во время или даже до подачи предложения можно запросить тщательную техническую инспекцию недвижимости. Эта инспекция предоставит подробную информацию о потенциальных рисках, связанных с недвижимостью в процессе покупки. Отчеты могут варьироваться от эстетических проблем, таких как трещины на стенах или влажные пятна, до более технических аспектов, таких как сантехника, трубы, системы отопления, газовые установки, водонагреватели, электричество и другое.

Крайне важно, чтобы все эти детали были зафиксированы письменно, так как они могут повлиять на ваше первоначальное предложение и, в конечном итоге, на ваше решение о покупке. Это обеспечивает должную прозрачность и создает твердую основу для любых дальнейших переговоров, связанных с условиями покупки. Более того, наличие этой подробной информации позволяет вам должным образом оценить риски и затраты, связанные с недвижимостью, что крайне важно для принятия осведомленного и взвешенного решения.

Когда продавец принимает ваше предложение, начинается правовая фаза процесса покупки. При приобретении недвижимости вам будет предложено подписать договор бронирования, договор купли-продажи и официальный акт в присутствии нотариуса в день завершения сделки. Хотя это наиболее распространенный порядок действий, существуют различные альтернативы в терминах «стандартных частных контрактов», которые могут потребовать вашей подписи:

1. 1. ДОГОВОР БРОНИРОВАНИЯ – ДОКУМЕНТ О БРОНИРОВАНИИ

   Договор бронирования — это документ, подписанный покупателем и продавцом, который позволяет зарезервировать недвижимость на согласованный период, обычно от 7 до 14 дней или более. В этом соглашении продавец может взимать плату за бронирование, которую должен оплатить покупатель. Эта плата может варьироваться от 5 000 до 20 000 евро, составлять 1% от цены покупки или любую другую сумму, согласованную обеими сторонами. Цель этого платежа — гарантировать, что недвижимость будет снята с рынка.

   Однако, если покупатель решит отказаться от покупки, он потеряет сумму бронирования в качестве компенсации, поскольку недвижимость была снята с рынка. За исключением случаев, когда в договоре бронирования были установлены особые условия, позволяющие покупателю отказаться без финансовых потерь.

2. 2. ЧАСТНЫЙ КОНТРАКТ С ОПЛАТОЙ 10%

   После подписания договора бронирования вам будет предложено подписать частный контракт, а затем произвести платеж в размере 10% от цены покупки. Этот платеж включает в себя ранее уплаченную сумму бронирования (если вы уплатили 1% при бронировании, тогда вам нужно будет заплатить оставшиеся 9%). Важно отметить, что иногда можно пропустить договор бронирования и сразу перейти к частному контракту на 10%. Однако, эту практику обычно сохраняют для случаев, когда цена покупки высока и продавец не может снять недвижимость с рынка за меньшую предложенную сумму бронирования.

   Существует три различных типа контрактов, которые вы можете подписать. Все они требуют платежа в размере 10%, и они схожи в этом аспекте:

   1. a. Договор аррас пенитенциалес

      Этот тип контракта устанавливает штраф для продавца в случае, если недвижимость не продается в соответствии с ранее согласованными условиями. Если продавец решит отказаться от продажи, он обязан выплатить покупателю вдвое больше суммы, которую последний изначально уплатил. С технической точки зрения это означает, что продавец может в любой момент разорвать контракт; хотя штраф значителен, риск для продавца относительно невелик. С другой стороны, если покупатель решит не продолжать покупку недвижимости, он потеряет 10% уплаченной суммы, и контракт будет аннулирован.

   2. b. Частный договор купли-продажи

      Этот тип контракта более распространен, так как обязывает обе стороны купить и продать недвижимость. Это означает, что потеря 10% уплаченной суммы или возврат продавцом вдвое большей суммы могут быть недостаточными для аннулирования контракта. В случае, если одна из сторон не желает проводить транзакцию, другая сторона все равно может заставить ее это сделать через судебные разбирательства. В таком сценарии продавец может быть вынужден продать, даже если он отказывается явиться к нотариусу, а покупатель купить, даже если он этого не желает. Однако важно отметить, что такие случаи встречаются редко.

      Крайне важно учитывать, что приведенные выше описания частных контрактов на 10% являются лишь общими обзорами их последствий. Каждый контракт подчиняется дополнительным пунктам и штрафным санкциям, которые могут повлиять на его исполнение. Согласно закону, не название контракта определяет его намерения, а формулировка и условия, которые он содержит.

   3. c. Договор опциона на покупку

      В этом типе контракта продавцу не разрешается отказываться от соглашения после его заключения. Штрафы не устанавливаются, поскольку продавцу не предоставляется право отказа. Покупатель имеет право воспользоваться этой опцией в течение срока действия контракта и провести покупку. Однако, если покупатель решит не приобретать недвижимость, он потеряет 10% уплаченной суммы, и контракт будет аннулирован.

3. 3. ИПОТЕКА

   Если вы заинтересованы, вы также можете подать заявку на ипотеку в Испании. Если вы рассматриваете эту возможность, убедитесь, что начнете процесс как можно раньше, так как получение одобрения ипотеки в Испании может занять до 2 месяцев с момента первоначальной заявки.

   Если вы решите продолжить и подать заявку на ипотеку, банк также потребует дополнительные документы, хотя их основной интерес составляют доказательства регулярного дохода. Типичные условия для ипотеки в настоящее время включают:

   • Сумма ипотеки: до 60% от цены покупки
   • Ставка: от 1.5% до 2.5% в год
   • Срок: от 15 до 25 лет
   • Комиссия за досрочное погашение ипотеки составляет около 0.5% до 0.25% от суммы погашения.
   • Банк также может требовать страховку жизни и по страхованию имущества в качестве предварительного условия для предоставления ипотеки.

4. 4. ЗАВЕРШЕНИЕ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ – АКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

   На момент подписания акта собственности в нотариальной конторе должны присутствовать все заинтересованные стороны: покупатели, продавцы и их юридические представители или адвокаты, банковский персонал для погашения или замены существующего займа, банк, выплачивающий новую ипотеку и т. д.

   В момент подписания титула собственности в нотариусе вам сразу же передается владение и полная ответственность за недвижимость. Оплата покупки недвижимости также производится одновременно с помощью банковских чеков. В Испании этот метод оплаты является наиболее безопасным для обеих сторон, так как оплата производится в момент передачи собственности покупателю, и банки могут быстро и подтвержденно подтвердить, что платеж действительно был произведен.

   После подписания акта продажи и уплаты всех необходимых налогов акт регистрируется в Регистре недвижимости. Этот процесс может занять до трех месяцев. После регистрации оригинальные акты и все счета, связанные с транзакцией, будут доступны. В это время у вас уже будет свобода изменить все договоры на коммунальные услуги, такие как счета за воду, электричество, газ, телефон и общественные услуги, на ваше имя и с вашими банковскими данными.

Перед тем как приступить к покупке недвижимости на Ориуэла-Коста, крайне важно все хорошо организовать и полностью понимать процесс покупки в Испании. Этот процесс может показаться сложным, так как он включает в себя работу с большим объемом информации и документации. Поэтому наличие опытного агента по недвижимости, которому вы можете доверять, является необходимым. Ваш агент по недвижимости должен быть человеком, с которым вам комфортно, и который выступает в качестве профессионального посредника, направляющего вас на протяжении всего процесса и предоставляющего моральную поддержку.

В Mevilla мы полагаемся на знания, доверие и опыт. С широким портфелем международных клиентов, мы привыкли работать с людьми со всего мира, помогая им найти их мечтаемый дом на Ориуэла-Коста. Мы верим в наши способности и считаем наших агентов по недвижимости лучшими в своей области. Они больше, чем просто посредники; они ваши гиды, консультанты и решатели проблем на протяжении всего процесса покупки, который может занять от 3 до 6 месяцев. Мы уверены, что когда вы обоснуетесь в своей новой недвижимости, вы с теплотой вспомните свой опыт во время процесса покупки и будете рады, что доверились нам.